Adempimenti in caso di acquisto di un immobile

Chi volesse acquistare un immobile deve provvedere ad effettuare, prima della firma del contratto, una serie di ricerche:
– catastali
– urbanistiche
– ipotecarie

Le ricerche catastali
È necessario rivolgersi all’ufficio del catasto della propria città, al salone visure, è sufficiente richiedere una semplice visura dei documenti

Le ricerche urbanistiche
Riguarda la visura od il certificato della domanda di condono, della licenza o concessione edilizia e della licenza di abitabilità.

Le ricerche ipotecarie
Si eseguono presso la Conservatoria della città, sempre avendo disponibili i dati anagrafici del proprietario dell’immobile.Inoltre controllare eventuali diritti di prelazione da parte di terzi.

Scheda Catastale
Questo documento, non solo serve per individuare la rendita catastale dell’immobile per il pagamento dell’ICI, ma è anche un elemento fondamentale per ricercare tutte quelle informazioni possibili sull’immobile quali: l’attuale proprietà, la grandezza e la via esatta, soprattutto per chi deve comprare casa.Altro dato interessante che si può ricavare dalla scheda catastale è l’orientamento geografico.Si può richiedere presso l’ufficio del Catasto del Comune.È importante che la disposizione interna dei locali corrisponda effettivamente a quella riportata sul disegno, perciò se la piantina è diversa occorre che chi vende offra la documentazione riguardante modifiche interne apportate che a seconda dei casi sono: condono edilizio, autorizzazione edilizia, concessione edilizia.

La Nuda Proprietà

La nuda proprietà rappresenta un tipo di contratto particolarmente vantaggioso per l’anziano, è possibile vendere la nuda proprietà della casa, riservandosi il diritto di abitare e godere l’immobile vita natural durante.La proprietà è un diritto costituzionalmente tutelato (art. 42 del Codice Civile ) destinata ad assolvere una funzione sociale, regolato dalla legge. Sotto l’aspetto del diritto privato, la proprietà è il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.Qualora però sulla proprietà si costituiscono diritti reali di godimento quali l’usufrutto, il contenuto del diritto di proprietà viene limitato o meglio compresso (la “nuda proprietà”).
L’usufrutto è regolato dall’art. 981 c.c. e consiste nel diritto di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica. Molti anziani desiderano vendere l’immobile in cui abitano, per assicurarsi una vecchiaia dignitosa.Il pagamento può consistere, anziché nel versamento di contanti nel riconoscere al venditore una rendita vitalizia. Alla morte dell’usufruttuario la nuda proprietà e l’usufrutto si riuniscono e si riforma la piena proprietà, della quale si può disporre liberamente.

Nella formazione del prezzo di cessione di un’unità immobiliare incidono numerosi fattori che vanno dall’età del venditore al numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto, lo stato di conservazione dell’immobile, la sua ubicazione. Si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante tra il 20 e il 50 per cento.L’usufruttuario, può utilizzare l’immobile, affittarlo ad uso abitativo ma non può mutare l’uso. Le spese di manutenzione ordinarie sono a carico dell’usufruttuario insieme all’irpef e all’ici, mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario. Il “nudo proprietario” non deve dichiarare la rendita dell’immobile nel modello 730 o “Unico” in quanto chi usa il bene è l’usufruttuario. Il vantaggio principale però è al momento della compravendita: cedendo la sola nuda proprietà, l’imposta di registro (a carico dell’acquirente) si paga in percentuale.

Donazione

Vendere casa proveniente da donazione con donante in vita

Durante la vita alcuni genitori possono decidere di donare un immobile ai propri eredi. Lo scopo di questi genitori è quello di supportare i propri figli donando un immobile dove poter vivere.

Dopo un certo periodo di tempo il donatario (colui che ha ricevuto la donazione) intende trasferire questo bene, magari per necessità di un immobile più spazioso o magari per un bisogno di liquidità. Se il donante è ancora in vita, è possibile vendere l’immobile?

Vendere casa proveniente da donazione con donante in vita è possibile, ma è necessario prendere alcune precauzioni per eseguire questa operazione.

Come vendere casa proveniente da donazione

Un immobile ricevuto in donazione tramite un atto pubblico notarile prevede l’accettazione e la registrazione nei registri immobiliari. Da quel momento il donatario è ufficialmente proprietario dell’immobile donato. La vendita di un appartamento con queste condizioni viene considerata valida a tutti gli effetti. Nel caso quindi che il donante sia ancora in vita è possibile procedere con la vendita dell’immobile.

L’atto di donazione di un’abitazione viene eseguito spesso da genitori che vogliono evitare che i creditori li possano sottrarre. In altri casi è possibile che l’immobile sia donato per evitare problemi futuri di eredità una volta che la persona sia defunta. Il problema principale che si presenta quando si vuole vendere casa ricevuta in donazione è quello della successione ereditaria.

Le difficoltà di vendere una casa ereditata

Gli eredi legittimari possono creare dei problemi perché nell’eredità è necessario includere non solo i beni presenti nel patrimonio al momento della morte, ma anche quelli derivanti da precedenti donazioni.

Nel caso in cui si leda la quota minima prevista per gli eredi, questi possono far valere i propri diritti nei confronti del donatario e dei futuri compratori dell’immobile per alcuni anni.

Il problema che si può presentare, se sei il venditore, è quello di vedere dei potenziali acquirenti non comprare l’abitazione per evitare futuri problemi legali. Il lasso di tempo in cui gli eredi possono fare ricorso è di venti anni. Il compratore sarebbe costretto a versare una somma di denaro agli altri eredi per evitare che gli eredi si possano riprendere l’immobile.

Un altro pericolo in cui si può incorrere è quello di evasione fiscale nel caso in cui la donazione sia stata effettuata e abbia generato una plusvalenza entro i primi 5 anni dall’acquisto. Per evitare un’elevata speculazione sulla compravendita di case, è stato stabilito per legge che bisogna pagare una tassa sulla plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile se acquistata entro i 5 anni. Nel caso in cui questo limite sia stato superato la plusvalenza non sarà soggetta a tassazione.

Altri possibili vincoli su un immobile possono essere di natura bancaria o ipotecaria. La maggior parte degli istituti bancari non erogano mutui su beni immobili oggetto di donazione perché l’assenza di prove sugli eredi legittimi potrebbe compromettere l’acquisto dell’abitazione. Le ipoteche generate successivamente sulla donazione perderebbero di valore.

Cosa fare se si vuole vendere una casa in questo caso

È buona prassi verificare se vi siano degli eredi che hanno diritto alla quota minima sull’immobile e nel caso non vi siano altri eredi si può procedere con l’acquisto dell’immobile in completa serenità.

Un altro consiglio è quello di farsi stilare un documento dagli eredi dove dichiarano che non intendono mettere in atto l’azione di riduzione sull’abitazione. La dichiarazione è una misura da adottare per rafforzare la posizione di chi vende casa. Una volta che la casa sia entrata a far parte del patrimonio rimane nelle mani del donatario. Un altro documento potrebbe essere stilato qualora il donante fosse ancora in vita dove dichiara che intende rinunciare alla contestazione.

La donazione può essere annullata solo in pochi casi previsti dal legislatore. Una volta che la donazione è stata effettuata è difficile che questa ritorni nelle mani del donante.

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